Ordine degli Avvocati di Novara

Sfratto

Con il termine “sfratto” si intende, nel linguaggio comune, un procedimento speciale che mira ad ottenere dal giudice un provvedimento (ordinanza) che convalidi la licenza per finita locazione, ovvero lo sfratto (in senso tecnico) per mancato pagamento del canone pattuito, con contestuale declaratoria di  risoluzione del contratto.
I soggetti legittimati ad attivare il procedimento sono il locatore o il concedente, rispettivamente in caso di locazione o di affitto a coltivatore diretto,di  mezzadria o di colonia parziaria.
In pratica, esistono tre possibilità:
1) la licenza per finita locazione, che s’intima prima della scadenza del contratto, per impedirne la rinnovazione tacita;
2) lo sfratto per finita locazione, che si intima dopo la scadenza naturale del contratto - che ha, quindi, avuto regolare esecuzione per tutta la sua durata e non è stato rinnovato -, qualora il conduttore (l'inquilino) a tale data non rilasci spontaneamente l'immobile;
3) lo sfratto per morosità, che si intima quando il locatore (l'inquilino) non paga i canoni di locazione e le spese condominiali alle scadenze stabilite.
Il Giudice delle Locazioni (che è un Giudice del Tribunale), nel provvedimento che impone al conduttore (l'inquilino) di lasciare l’immobile, restituendolo libero da persone e cose nella piena disponibilità del locatore (il proprietario o concedente), indica anche la data entro cui deve avvenire il rilascio spontaneo.
L'esecuzione dello sfratto per finita locazione può essere sospeso, con specifico provvedimento legislativo - quale, ad esempio, la legge 27 febbraio 2014 n. 15 - per determinate categorie di cittadini in possesso di specifici requisiti (ad esempio, persone con età superiore ai 65 anni, portatori di handicap oltre il 66%, malati terminali, famiglie con reddito complessivo lordo inferiore ad € 27.000,00, famiglie con figli minori...).
La sospensione, comunque, si applica solo a specifiche località, comunemente definite come aree ad elevata tensione abitativa.
Lo sfratto per morosità è il provvedimento con cui il Giudice, nel corso della locazione, impone al conduttore (l'inquilino) di rilasciare e riconsegnare l’immobile, seguito del mancato pagamento del canone di affitto, sanzionando, quindi, l'inadempimento contrattuale di quest'ultimo.
Quando il conduttore (l'inquilino) è in mora, il locatore (proprietario o concedente) preliminarmente invia una raccomandata A.R. per sollecitare il pagamento del dovuto, e se tale richiesta non sortisce effetto procede, tramite legale, con l'intimazione di sfratto per morosità con contestuale citazione per la convalida.
L'art. 658 del Codice di Procedura Civile dispone che il locatore (il proprietario o il concedente) può' intimare al conduttore (l'inquilino) lo sfratto per morosità in caso di mancato pagamento del canone di affitto alle scadenze, e chiedere, nello stesso atto, l'emissione di un decreto ingiuntivo per il pagamento per i canoni scaduti.
Il conduttore che riceve l'intimazione di sfratto per morosità, nel caso di locazione di immobile ad uso abitativo, in caso di comprovate difficoltà economiche, in prima udienza può chiedere al Giudice un termine (definito “termine di grazia”) per pagare i canoni scaduti, quelli maturandi nel termine e le spese di procedura: tale termine non può superiore a 90 giorni.
Se nel termine la morosità non è integralmente sanata, alla successiva udienza il Giudice convalida lo sfratto e fissa la data per il rilascio spontaneo.
La morosità può essere sanata in giudizio solo per tre volte nel corso di un quadriennio.
Se, invece, l’inquilino compare all'udienza e non si oppone alla convalida, o non si presenta in udienza, il Giudice - previa, in quest'ultima ipotesi, verifica della regolarità della notifica -, convalida lo sfratto e stabilisce la data in cui l’immobile deve essere rilasciato.
In ogni caso, la convalida è subordinata alla dichiarazione del locatore al Giudice che la morosità persiste.
Il locatore, nella stessa udienza, come già accennato, può ottenere anche l'emissione di un decreto ingiuntivo per ottenere il pagamento dei canoni scaduti e di quelli che scadranno fino al rilascio.
In caso di opposizione alla convalida, il Giudice può non convalidare lo sfratto, od anche emettere ordinanza provvisoria di rilascio, con riserva di esaminare nel prosieguo del giudizio le eccezioni e le argomentazioni dell'opponente.
In caso di mancato rilascio per la data indicata, il locatore (proprietario o concedente) potrà iniziare l'esecuzione forzata (che presuppone la notifica dell'atto di precetto e del titolo esecutivo, la successiva notifica del preavviso di rilascio, quindi esecuzione forzata vera e propria) ad opera dell’Ufficiale Giudiziario che, in caso di necessità, può anche richiedere l'assistenza dalla Forza pubblica.